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大廈整合推廣方案
作者：shuijinyu 時間：2005-2-18 字體：[大] [中] [小]
~~大廈整合推廣方案
一、 廣告總體策略
廣告在樓盤的營銷過程中占有非常重要的位置，成為市場營銷的重要組成部分，因此，在對樓盤進行廣告宣傳的過程中，應該重視宏觀的市場環境，結合實際情況開展廣告活動。由于XX市場小戶型的火爆局面，因此本案的廣告宣傳尋求以最低的成本，形成最熱的銷售狀況，達到最大的收益。
二、階段劃分：籌備期、開盤期、強銷期、持續期、掃尾期
1、籌備期： 售樓部內部及外部裝修、樓盤模型、售樓部內展板、銷控表等。
① 籌備期是樓盤銷售比較重要的時期，所以這一階段應以大篇的報紙廣告為主，以適當的軟性新聞為輔，現階段主要是準備好開盤所需用品。（具體的廣告實施細則見下表）
②宣傳用品：圍墻展板、樓書、宣傳單、銷售資料、服裝、辦公用品、臨時客戶接待中心、禮品等銷售宣傳用品準備。（在一個月內完成）
③特別建議：
a. 由于該樓盤屬于爛尾樓重建工程，所以在籌備期間（最好是開盤前30天）開發商應在樓盤架空層修建一個規模較大的售樓部。在建造售樓部之前，為網絡一部分客戶，因此決定在樓盤附近建立一個臨時客戶接待中心。
b. 樣板房應在開盤前建立（最好與售樓部裝修同步進行），設立專門的看房通道，建議樣板房做在第3層。這樣既可以方便客戶看房，提高銷售率，也可以給購房者一種直觀的印象；提升樓盤的知名度,還可以彌補樓盤建筑結構的不足。
c. 因該樓盤提供小戶型酒店公寓式管理，所以建議開發商加緊聯系過硬的、有實力的而且有過酒店公寓式管理經驗的物業管理公司提前進駐該盤，提供叫醒、代請保姆、洗衣、兒童看護、美容、送餐、代定書報、收發信件、維修、清潔、商務等相應的星級服務。
d. 開發商應提前提供的資料：（應在售樓人員進場的前幾天提供）
小區詳細規劃及總平面圖
可規劃用地面積
占地面積
總建筑面積
建筑密度
容積率
綠化率
規劃戶數
機動車停車位
會所
裝修配置
配套設施等相關技術指標等
施工圖紙、結構圖紙及其他所有相關圖紙
商品房住宅質量保證書
商品房住宅質量說明書
“五證”復印件
制作展板、樓書、宣傳單的必備資料
籌備期開發商具體提供的以下物品：
沙盤模型、具代表性單戶模型、樓盤效果圖、戶型效果圖
注明：以上籌備期所須的準備工作需要在開盤前的一個月完成。
2、籌備期：在籌備期的廣告宣傳主要是以軟性新聞報道為主，以報紙大版面廣告為輔，其目的在于造勢�？紤]到目標客戶群大部分為白領階層，這一階層SOHO族居多，因此建議采用網絡、手機短信等高科技方式，告知潛在客戶，還可以在比較有名的房地產網站上登出樓盤信息（如：億房網、武漢房產等），目的在于通過大量的市場前奏，釋放樓盤信息，塑造產品形象。
籌備期促銷手段：
籌備期間，建議在樓盤的銷售上可以采取前100名的登記者可享受到優惠政策。
具體形式：可采取出售金卡或銀卡的方式，購買者可享受到100元/㎡的房價優惠。
2、開盤期：好的開盤對項目非常重要，開盤前須在媒體上進行立體化的媒體廣告轟炸，并且為了烘托開盤的熱烈氣氛，版面也必須夠大、夠醒目，達到迅速聚集人氣的效果，另外還加上軟文廣告炒作，將開盤氣氛推到頂點。具體建議在《楚天都市報》、《~~晚報》欄目和《~~日報》、《~~晨報》欄目上發布廣告，因為報紙這類媒體對樓盤的風格和周邊的環境等情況介紹非常詳細，對樓盤的銷售起到直接的效果。它與軟文廣告互相配合，形成立體廣告效果，廣告效果將非常良好。（具體的廣告實施細則見下表）
開盤期間促銷方式：
① 考慮到該盤位于XX繁華地XX市政府旁，影響力比較大，所以建議舉辦一次開盤酒會式的新聞發布會。
具體形式：邀請市區領導和業主、準業主出席，并請市區領導發表演講，還要力邀多家煤體進行大力宣傳�？紤]到自助餐的氛圍十分融洽，而且我們的營銷人員可在餐會中與其中的客戶 進行進一步的交流，提高簽約率，然后通過隨后各界媒體的炒作來達到擴大項目知名度的效應。
② 由于本項目的客戶群大多是年輕人，可以在購房者中舉辦一次抽獎活動。
具體形式：中獎的購房者可免費到海南旅游。
3、強銷期：進入強銷期后的廣告主題不再是主題形象廣告，而更側重于項目具體情況的詳細介紹和促銷活動的宣傳，并及時通報銷售情況，促使客戶前來購房，廣告形式也主要以 大塊欄目廣告為主。
在此階段，宣傳單、樓書也要根據銷售情況不斷設計印刷，并聘請銷售人員派發宣傳單，爭搶有效客源。
4、尾盤期：在此階段，宣傳單、樓書也要根據銷售情況不斷設計印刷，并聘請銷售人員派發宣傳單，爭搶有效客源。
三、廣告具體實施細則
1、 廣告投放重要媒體：《~~日報》、《楚天都市報》為主，《~~晨報》、《~~晚報》為輔，充分利用投放信息較高的媒體組合，向潛在客戶傳遞關于樓盤的特色信息，投入頻率高，版幅較大，內容詳盡，形成一種全方位而強有力的廣告攻勢，在開盤期間聚集超強的人氣，為接下來的銷售打下基礎。
2、報紙廣告具體安排如下：
時間 | 報紙廣告投放計劃 | 費用 |
內 部 認 購 期 | 內部認購期的廣告多以引導性為主，力求造成懸念，吸引市場注意，逐步擴大項目的知名度，因此在此階段的廣告投入的密度不必太大，但版面一定要求要大，要有視覺沖擊力，我們準備主要在《~~日報》、《楚天都市報》、《~~晨報》上間歇性的發布整版或半版的廣告，再輔以幾篇半版的軟性文章。之所以會選擇以上幾大媒體是因為《~~日報》作為黨報，有固定閱讀層面，而且閱讀群體層次較高，中高檔樓盤在《~~日報》上發布廣告的效果一般都很理想，而《楚天都市報》是武漢發行量最大的報紙，閱讀群體巨大，廣告效果也非常理想，因此我們對項目的廣告宣傳將主要集中在這兩大媒體上，另外可在《~~晚報》上少量投入。此外，考慮到目標客戶群大部分為白領階層，這一階層SOHO族居多，因此建議采用網絡、手機短信等高科技方式，告知潛在客戶，還可以在比較有名的房產網站上登出樓盤信息（如：易房網、武漢房產等）目的在于通過大量的市場前奏，釋放樓盤信息，塑造產品形象。 | 35萬左右 |
開盤強銷期 | 開盤期對項目的銷售是非常重要的，開盤前須在媒體上進行立體化的媒體廣告轟炸，并且為了烘托開盤的熱烈氣氛，版面也必須夠大、夠醒目，達到迅速聚集人氣的效果，另外還加上軟文廣告炒作，將開盤氣氛推到頂點。 具體建議在《楚天都市報》、《~~晚報》欄目和《~~日報》、《~~晨報》欄目上發布整版的廣告，因為報紙這類媒體對樓盤的風格和周邊的環境等情況介紹非常詳細，以及對樓盤的銷售起到直接的效果。它與軟文廣告互相配合，形成立體廣告效果，廣告效果將非常良好。 | 45萬左右 |
持 續 強 銷 期 | 這一階段將延續上兩個階段廣告的余熱，趁熱打鐵，依舊以大、中幅報紙廣告投放為主，投放頻率將繼續降低，但要保證投放的質量以及主題。主題還是以上一階段的主題繼續延伸。投放媒體依舊是以《~~晚報》、《~~晨報》、《楚天都市報》與《~~日報》為主。但也不需要像開盤強銷期那樣使用整版轟炸，這一時期主要以半版的廣告為主。 | 30萬左右 |
掃尾期 | 尾盤的廣告投入就相對要少一些，主要是戶型推薦、優惠活動宣傳的小塊廣告。 | 10萬左右 |
總計 | 120萬元 |
以上許多具體實施問題需依實際情況雙方共同協商，另做具體調整，有不當之處敬請斧正，進一步完善。
TEL:52797856 E-mail:shuijinyu@sina.com